物业维权不再是“找茬” 游戏

    物业服务质量与居住体验息息相关，近几年来物业维权事件屡屡发生，相关法律也在不断完善。2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》正式通过，并于同年10月1日开始施行。5年来，业主们对待维权的态度已经逐渐由盲目冲动转变为理性智慧。

　　大西洋新城：12年来首次召开业主大会

　　大西洋新城曾是望京一带的模范小区，然而近几年来小区物业管理问题多多，服务质量随之下滑，业主与物业的冲突不断。入住12年来，该小区竟一直未能成立业委会。直至本月6日，在大西洋新城业主大会筹备组的坚持下，该小区首次业主大会才得以顺利举行。

　　大西洋新城业主大会筹备组组长马女士告诉记者，大西洋新城按照区域，由大西洋物业、金泽源物业和君豪物业分别管理。近两三年来，小区盗抢案频频，成为望京乃至朝阳的案件高发区，还发生过垃圾堆积如山的情况。此次促使大西洋新城业主下定决心成立业主大会的直接原因，则是地下车库“由租转售”之争以及物业擅自改变道路规划之举。

　　资料显示，大西洋新城开发商于2005年将地下车库出卖给北京金澄冠投资顾问公司，并未提前通知业主。该公司接手车库后曾两次单方上涨停车费，2010年4月开始出售车位。

　　据悉，该小区不少业主质疑金澄冠的车库所有权，并对其多次单方涨价乃至出售车位的行为表示不满。有的业主拒绝购买车位，有的业主则购买多个车位后转手出租，导致小区车位资源严重失衡。一些拒绝购买车位的业主不得不将车停在小区路面，而物业公司又在路面设置多重路障，改变道路规划，意在迫使业主购买地下停车位，由此产生了严重的消防隐患，去年4月一次火灾中，消防车辆因此无法进入小区。双方为此也曾有过多起冲突，还多次发生车辆被锁、被扎、被划事件。

　　为了保障自身权益，与物业公司达成良好沟通，大西洋新城业主决定筹备业主大会。马女士介绍说，该筹备组共有14人，包括1个组长和13个成员。尽管筹备期间遭遇种种困难甚至阻挠，但筹备组坚持走正规的法律流程，目前业委会正在申请备案中。

　　马女士提醒正在参与维权的业主，业主之间的团结、信任最为重要，除此之外，还应保证办事流程公开透明、凡事及时通报。她认为，目前国家的政策文件已经有了可依托的基本框架，只要把法律法规和相关文件吃透，实事求是地推进和坚持，相信维权工作就能取得实质性进展。另外，由于政府对相关工作的时间节点规定得非常严格，所以要千万留意，不要因为自己的失误造成时间上的延误。

　　“业委会通讯”：革命虽已成功，仍在维权互助

　　曾经参与过海淀怡美家园维权工作的陈先生，日前开通ID为“业委会通讯”的微博，与广大维权专家及维权业主展开频繁互动。陈先生介绍，之所以建立这样一个平台，一方面是兴趣使然，另一方面是因为在实践中发现，业主在物业维权过程中对于专业支持和经验帮助表现迫切。

　　记者了解到，怡美家园维权之初业委会已经成立，但是很多资料未予公开，在增加物业费时与业主的沟通不畅。为此，业主呼吁相关流程的透明公开，邀请维权专家和专业律师出谋划策。由于相关部门和业主一直以理性的态度推进工作，最终业主得以实现自身权益。这番经历为陈先生带来启发，在他看来，物业维权问题涉及很多复杂的利益层面，处理起来难度较大，为此，普通业主也应当树立常识，了解自己所拥有的权益，对于所住小区和物业应有基本的认知。

　　“业主的权益是《物权法》赋予的，业主多方呼吁，实质上是在督促相关部门更好地履行职责。赤膊上阵、单打独斗很难维权成功，单一业主的决定往往孤掌难鸣，无法形成凝聚力，而所有业主的共同决定比任何一个单一的利益更重要。”陈先生说，根据各自维权的侧重点，不同小区选择的解决方案各有不同。但在执行过程中，务必保证公开透明，为了让各方利益均有平衡表达，甚至应当许可开发商和物业自由表达意见。此外，居委会应多加作为，积极宣传相关案例、多张贴、多沟通，促使出现更多的理性群体。

　　陈先生表示，他所遇到的极其严重的维权案例其实并不多，业主们常规性问题的求助其实更多一些。目前可以看到，有更多的小区开始搞选举，进行业委会的换届，呈现出欣欣向荣的景象。更为可喜的是，一些物业人开始意识到，自身和业主的长期利益是互为关系的，从之前与业主的对峙状态变成能够主动反省并转而改进自身的服务质量。

　　专家解答

　　社区维权专家陈凤山

　　问题一：小区车库到底归谁所有？

　　目前而言，在小区共有权中争议最大纠纷最多的包括车库（含人防车库）和会所。《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

　　从规划上来讲，车位是按照全体业主一定比例配比的方式规划的，是开发商的强制性义务。从居住配套的功能来看，车位应属于小区的公共品，即用来满足公共需要的商品和服务。而公共品一旦私有化，就可能发生单方定价行为，导致公共权益受损，就与公共品的属性发生冲突。从地下空间权角度而言，允许开发商把车库私有化甚至转卖，也可能引发纠纷。

　　遗憾的是，《物权法》一方面规定车位“首先满足业主需要”，一方面并未限制开发商将车库据为己有并转卖给业主以外的第三人。在业主入住后，无法杜绝开发商改变销售时的合同约定，提高租赁价格或转卖他人的行为。合同约束力、车库私有权属、车位按比例配置和生活配套功能……几个方面存在矛盾。通常在发生冲突后，业主会被告知可以和开发商共同协商解决，但是在车位成为生活必需品并日渐紧俏的情况下，这种“协商”的意义往往不大。

　　问题二：开发商有无权力另聘新的物业公司？

　　在4月19日的“晨报点名”中，恒盛·欧洲公馆业主曾反映过开发商在未与业主沟通的情况下变更物业的问题。

　　物业公司在小区的服务分为两个阶段，一是在开发商和业主的购房合同中强制约定，业主授权开发商选聘物业公司；二是业主入住以后，可以成立业主大会选举业委会，并自主选聘物业公司。如果物业公司希望主动撤离小区可提前三个月公告业主，无需得到业主的同意，这被称之为“任意解约权”。在此情况下，政府部门应迅速协助业主筹备成立业委会选聘新的物业公司；如果小区尚未成立业委会，则应由政府紧急托管，选派临时物业入驻小区。

　　在本案例中，开发商这种自行变更物业公司的行为涉嫌违法，开发商和未经允许便入驻小区的新物业公司应受到处罚。因为，在销售合同中，业主和开发商约定的内容包括了物业费和具体由哪家物业公司提供服务。这种约定并不等于业主把小区的管理权全部让渡给了开发商，由其任意支配行使。但需要注意的是，如果新的物业公司入驻一段时间之后，而业主未曾表达反对意见，则等于默认了新的物业公司。

　　问题三：物业服务不到位，业主能否少缴或缓缴物业费？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中提到，“物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。”

　　尽管如此，业主却往往在物业费相关诉讼中败诉，这是由于物业服务是一种不断的、跟进式、覆盖式的服务，即连续服务。由于法院认定的事实并不等同于人们的日常经验和判断，因此，单个业主缺乏举证力度，很难对连续服务中的瑕疵进行举证。业主如想增加胜诉几率，就应通过业委会对物业服务实施过程监督。除此之外，发生电梯坠落等重大事故或掌握质监所、卫生检验站等部门对物业服务瑕疵的处分，也可作为举证。

　　欠缴物业费的业主进入筹备组、业委会均不应存在障碍。交不交物业费是业主与物业公司的合同关系，进不进筹备组或业委会是行使业主管理权的物权关系，两者互不相关。

　　问题四：业主维权应当注意哪些问题？

　　业主维权可以分为两个阶段：一是还权阶段，即业主大会成立和业委会备案之前，要争取把业主权利和共有部位出租收益拿回来，积极发动业主，尽快建立业委会；二是在业委会备案并取得公章之后，进入治理阶段，进行完善治理和修复信任的工作。两个阶段的工作各有侧重点。

　　参与维权的业主应仔细通读《物权法》、《民法通则》、《合同法》和《物业管理条例》，及相关的司法解释，学习北京市物业管理办法的规定和北京市建委相关文件。

　　此外，业主还应建立起基本的法律常识，了解上位法与下位法、新法与旧法冲突时应如何界定和使用，明白业主应遵守法律法规而非政府文件，政府文件不能干涉业主相关权利等常识。

　　晨报记者 束杰