6月28日，山东省人民政府召开新闻发布会，解读《山东省物业服务收费管理办法》（以下简称办法）。省政府法制办公室孙成文副主任介绍了《办法》出台的背景、意义和主要内容，省物价局李东方副局长就推动《办法》的实施介绍了相关工作安排，并回答了记者提问。

2014年省物价局启动了《办法》的立法起草工作；2018年5月3日，省政府常务会议审议通过了《办法》；5月29日，龚正省长签署第317号省政府令，公布了《办法》，自2018年7月1日起正式施行。从启动到出台，历时近4年。《办法》是全国第一个专门规范物业服务收费行为的省政府规章，是我省第一个开展专项民意调查的省政府规章立法，突破很大、亮点很多。

《办法》共7章52条，主要规范了物业服务收费原则、监管体制、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费、监管措施、法律责任等内容，依据了《价格法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、国家发展改革委《物业服务收费管理办法》等规定，参考了江苏、安徽等省的有关规定，其中属于我省创新性规定的达15条之多。《办法》的主要内容是：

（一）界定了四个基本概念。

一是物业服务收费。《办法》所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费（第二条第二款）。这一概念与一般意义上的概念相比，其内涵更为宽泛。例如，车位租赁不属于物业服务的内容，不是物业服务企业提供的服务，车位场地使用费实际上包含了租赁车位和停车服务两块费用。从逻辑上讲，车位租赁费和车位场地使用费不属于或者至少不完全属于物业服务收费的内容。《办法》之所以将其纳入物业服务收费的概念，一方面，从实际工作和社会需求的角度，该两项收费需要明确和规范管理，与物业服务和管理又有一定的联系；另一方面，从立法的角度，对该两项收费单独立法不具备充分必要条件，出台部门规范性文件效力又过低，不利于规范管理。

二是物业公共服务费。即通常意义上我们所理解的物业费。《办法》规定，物业公共服务费，是指对房屋及配套设施设备和相关场地提供日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务所收取的费用（第七条）。该概念侧重针对全体业主的一般性公共服务。

三是机动车停放费。指租赁建设单位的车位、使用规划用于停放机动车的车位、占用共有道路或者其他公共区域停放机动车交纳的费用，包括车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费（第十九条，《办法》的创新性规定）。车位租赁费，是指业主或者物业使用人租赁建设单位车位，应当交纳的租赁费；该费用由建设单位收取，物业服务企业有书面授权的也可以代为收取（第二十一条、第二十二条，《办法》的创新性规定）。停车服务费，是指业主使用规划内用于停放机动车的车位，物业服务企业提供物业服务收取的费用（第二十三条）。有些省份是将停车服务费纳入物业公共服务费范畴，不单设停车服务费收费项目，制定物业公共服务费收费标准时将停车服务的成本计入了总成本。我省单独设停车服务费收费项目，在制定物业公共服务费标准时扣除了停车服务的成本，在制定停车服务费标准时，单独计算停车服务成本，避免了无车位业主承担有车位业主应当承担的物业服务费用，更为公平合理。车位场地使用费，是指占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，交纳的使用费（第二十四条第一款）。该项规定主要是针对小区车位配置不足，为满足业主停车需求，在公共区域划出的停车位上停车进行收费。该项收费是利用业主共有的道路或者场所进行经营，收益属于全体业主所有，物业服务企业可以代为经营，并提取一定比例的管理费，具体比例由市县价格主管部门确定（第三十条第二款，《办法》的创新性规定）。

四是其他服务收费。指其他由物业服务企业提供服务收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费，包括建筑垃圾清运费、特约服务收费，等等。（第二十七条）

（二）明确了四个基本问题。

一是适用范围。《办法》适用于山东省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动，包括住宅物业和非住宅物业（第二条第一款）。物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费参照《办法》规定执行（第五十一条）。该适用范围的规定有三层含义：第一，《办法》适用于我省行政区域内的物业服务收费；第二，《办法》适用于物业服务企业提供的物业服务，其他管理人提供的物业服务收费行为参照执行；第三，《办法》适用于所有形式的物业。

二是监管部门。《办法》明确，省价格主管部门负责全省服务服务收费监督管理工作，侧重全省物业服务收费政策制定。市县价格主管部门负责本区域的物业服务收费监督管理，会同住房城乡建设部门制定本区域普通住宅前期物业服务收费标准；市县住房城乡建设部门会同价格主管部门制定物业服务等级标准；其他有关部门按照职责做好相关工作。（第三条、第五条、第九条第二款）

三是定价机制。物业服务收费实行政府定价或者指导价、由政府制定价格，还是实行市场调节价、由市场形成价格。对此，《办法》明确了主要由市场决定物业服务价格的机制，规定物业服务收费以市场调节价为主，政府指导价为辅，实行政府指导价的物业服务收费项目限定为：普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费。除此之外，普通住宅前期物业服务其他收费、普通住宅后期物业服务收费、别墅等高档住宅物业服务收费、写字楼等非住宅物业服务收费均实行市场调节价，由业主或者物业使用人与物业服务企业协商确定。（第八条、第二十条、第二十一条第二款、第二十三条第二款、第二十四条第二款、第二十八条、第三十一条、第三十三条）普通住宅前期物业的概念，以是否成立业主委员会分界点，未成立业主委员会的为普通住宅前期物业。之所以做如此规定，主要是考虑在普通住宅前期物业管理中，物业服务企业由建设单位选聘，包括物业公共服务费标准等内容在内的前期物业服务合同也由建设单位与物业服务企业签订，业主、物业使用人只能被动接受，为保护业主的合法权益，需要由政府对价格进行适当控制。业主大会成立之后，业主可以通过业主大会或者业主委员会表达自己的真实意思，业主与物业服务企业的关系由被动接受转为主动参与，话语权得到提升，因此，业主委员会成立以后的各项普通住宅物业服务收费均实行市场调节价。另外，相对于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的业主价格承受能力较强，对物业服务的内容、标准要求也更高，为了更好地满足双方需求，适宜由双方协商确定价格。

四是计费办法。一，明确物业公共服务费实行分等级定价。《办法》规定市县价格主管部门会同住房城乡建设部门，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，分等级确定收费标准。等级标准由市县住建部门会同价格部门制定。（第九条）二，明确物业公共服务费按照产权建筑面积计收。《办法》规定，普通住宅已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的建筑面积计收；未办理的，按房屋买卖合同载明的建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不计入物业公共服务费计费面积，也即不得收物业公共服务费，但改变设计用途用于居住的应当交纳物业公共服务费，纳入计费面积。（第十三条）三，明确物业公共服务费自交付之日起按月交纳。《办法》规定，物业公共服务费自物业交付之日起由业主或者物业使用人按月交纳（第十五第一款）；物业尚未出售、出租或者因建设单位原因未按时交付的，物业公共服务费由建设单位交纳（第十八条第一款）；符合交付条件，物业买受人逾期不办理交付手续的，自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起开始计费（第十八条第二款）；物业公共服务费可以预收，但预收时间不得超过半年，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定（第十五条第二款）。四，明确物业公共服务费减免情形。《办法》规定，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费减收比例不得低于40%；其他物业公共服务费减收比例由业主和物业服务企业约定（第十七条）。因建设单位分期开发、分批交付等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费减免比例由市县价格主管部门会同物业主管部门确定，其他物业由双方协商确定，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业（第十六条，《办法》的创新性规定）。减收比例不得低于40%的规定，与我省现行规定差异较大。我省现行关于空置房屋减收比例是规定由市县价格部门制定具体标准，从全省17市制定的标准看减收比例在10%-30%之间，还未有达到40%的力度，而《办法》规定最小力度是减收40%。五，明确改变用途用于经营的物业公共服务费计费标准。《办法》规定，房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，其物业公共服务费参照经营性用房标准由双方协商确定。（第十四条）

（三）完善了四个关键环节的管理。

一是完善了物业服务收费标准动态管理。《办法》规定，实行政府指导价的物业服务收费标准，价格主管部门应当根据经济社会发展水平及物业服务成本变动情况适时调整（第五条第二款）。两种情况下物业服务企业可以调整普通住宅前期物业公共服务费标准：一是因政府指导价变动需要调整收费标准的，物业服务企业应当在政府指导价范围内作相应调整。该规定赋予了物业服务企业单方调整收费标准的权利，解决了前期物业服务因合同没有期限或者其他原因导致物业服务收费标准无法调整，而明显对物业服务企业有失公平的问题。二是因服务成本变化需要调整收费标准的，应当经“两个半数”（专有部分面积占建筑物总面积过半数、业主占总人数过半数）业主书面同意。（第十二条，《办法》的创新性规定）

二是完善了物业管理区域停车收费管理。物业管理区域的停车及收费问题，是群众关心的热点问题，也是监管部门监督管理的难点。特别是住宅小区，车位配比很少有达到1:1的比例，无车位业主的车辆及其他临时车辆出入停放及收费问题、车辆出入证件配置问题矛盾纠纷突出。对此，《办法》规定，规划用于停放机动车的车库（场）的车位，交纳停车服务费，空置不用的免费；利用共有道路等长期停车的，交纳车位场地使用费。临时进入物业管理区域停车的，2小时内免费，超过的按小时收费（第二十五条，《办法》的创新性规定）；执行公务以及为业主配送物品、维修服务等车辆一律免费。物业服务企业对物业管理区域人员、车辆实行出入管理的，应当为业主免费配备出入证（卡）；额外提供其他便利出入设备的，可以收费，但由业主自愿选择，物业服务企业不得强制办理。（第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十二条）

三是完善了建筑垃圾清运等其他服务收费管理。《办法》规定，业主或者物业使用人装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定地点存放，并承担清运费用，收费标准由双方协商确定。物业服务企业为业主提供机动车看管、家政服务等特约服务的收费标准，由双方协商确定。供水、电、气、暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收费；委托物业服务企业代为收费的，不得向业主收取手续费等额外费用；不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。（第三十一条、第三十三条、第三十四条）

四是完善了共用部位和设施设备的经营使用及收益管理。物业共用部位、共用设施设备属于全体业主共有，其处分权、收益权等权利也属于全体业主。《办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的以及相应的收费标准、收益的使用等等，应当征得业主大会的同意或者由业主大会决定；普通住宅前期物业管理，因未成立业主大会，其公共收益，可以优先用于折抵物业公共服务费（第三十条，《办法》的创新性规定）。物业服务企业代业主经营物业共用部位、共用设施，应当在物业服务合同中约定（第二十九条、《办法》的创新性规定）；经营所得收益，应当单独列账，及时公示，公示时间不得少于1个月（第三十九条，《办法》的创新性规定）；物业共用部位、共用设施的维修养护费用，在保修期限内的由建设单位负担，超过保修期限的由专项维修资金列支。（第二十九条、第三十条、第三十五条、第三十九条）

（四）建立了四项事中事后监管措施。充分发挥市场作用，让绝大部分物业服务收费通过市场竞争形成，并不意味着弱化政府的作用。在转变政府管理方式，抓好放管结合方面，《办法》规定了四项事中事后措施。

一是建立了备案制度。明确规定房屋买卖合同必须包含物业服务收费等内容，以保障业主的知情权，便于业主在购买物业及相应服务前根据自身需求和支付能力作出适合自己的选择（第十一条第二款）。住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，向价格主管部门和物业主管部门备案。前期物业服务企业调整物业公共服务费的，应当向价格主管部门备案。（第十条、第十二条第三款，《办法》的创新性规定）

二是建立了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，可以采取限期整改、降低收费标准等方式措施。（第三十七条，《办法》的创新性规定）

三是建立了物业服务收费信用管理制度。一方面，规定实行明码标价制度。物业服务等级、内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域显著位置公示（第三十八条）。另一方面，规定建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。（第四十二条，《办法》的创新性规定）

四是建立了物业服务收费维权机制。一方面，规定建立物业服务收费纠纷调处机制。业主与物业服务企业对收费有争议的，可以向价格主管部门申请调解处理（第四十一条）。另一方面，规定建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉举报，县级以上价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。（第四十三条）

（五）强化了三个主体的法律责任。

一是强化了物业服务企业的法律责任。物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业公共服务费标准报送备案的，未免费配备出入证件的，未按规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准的，未按规定使用、管理、公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的等等，价格主管部门和有关部门可以根据《办法》规定给予相应行政处罚（第四十五条、第四十七条、第四十八条，《办法》的创新性规定）。物业服务企业乱收费、超标准收费等违反价格法律法规规定的，按照相关价格法律法规规定给予行政处罚（第四十条、第四十九条）。

二是强化了建设单位的法律责任。因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，将受到一定的行政处罚。（第四十六条，《办法》的创新性规定）

三是强化了监管部门的法律责任。价格主管部门或者有关部门未按照规定制定和调整物业服务收费标准的，未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，并实施物业服务收费监督管理措施的，未按照规定建立物业服务收费纠纷调处机制、信用管理体系和投诉举报处理机制的，以及存在其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为的，其主管人员及直接责任人员，将受到相应处分。（第五十条）